從規劃條件圖看舊區整治：

探索澳門都更的多元推動模式

近日，城市規劃委員會在審議氹仔飛能便度街21號（鄰近三婆廟及益隆炮竹廠舊址）的地段規劃條件圖草案時，因委員對道路擴闊與文物緩衝區限高存在不同意見，最終決定將草案退回相關部門作進一步研究。這宗案例反映澳門都市更新面臨的複雜城市肌理與多方訴求。若能跳出單一地塊的局限，轉換思維，便會發現：每一份規劃條件圖的審議，實質上都是對澳門都市更新的具體檢視，更是推動舊區整治與活化的契機。

回顧此次討論焦點，主要集中在兩方面。其一是道路拓闊的兩難：有委員指出該處人行道較窄，建議將地塊東移以擴闊行人空間；但也有意見認為，受制於地勢與緩衝空間，即使地塊東移，也僅能改善局部步行環境，難以全面解決該街道的交通瓶頸。其二是限高與景觀協調的考量：該地段約三分之一位於三婆廟文物保護緩衝區內，草案原訂11.2米的建築限高，部分委員基於保護歷史景觀視線，建議適度調低高度，以免新建物對三婆廟及益隆炮竹廠舊址的整體風貌造成影響。

這個案例反映了澳門舊區發展的常見挑戰：在有限的空間內，交織着現代出行需求、生態保育、歷史文化傳承，以及私人業權等多重訴求。傳統大規模重建的都市更新模式，在複雜的舊城區中往往難以推進。

當前，澳門特區政府正積極構建都市更新的宏觀佈局。相關部門正對全澳樓宇狀況展開“城市體檢”與普查，涵蓋樓齡、業權狀況、結構老化程度及潛在安全隱患，並針對缺乏管理的“三無大廈”進行排查與消防巡查。同時，“促進都市更新領導小組”也正推動如茨林圍等舊區的更新活化與優先發展區規劃。政府主導的“城市體檢”是都市更新的重要基礎，屬於“自上而下”的整體排查，旨在掌握現況並確保城市安全。然而，城市的發展不僅在於宏觀的結構安全，也包含微觀街區的宜居性。如果說“城市體檢”是宏觀掃描，那麼規劃條件圖的申請與城規會的討論，則是一種“自下而上”的橫向視角，有助於對各個社區片區深入探討。

規劃條件圖不僅是訂定建築紅線與高度的行政文件，也是跨部門協調與社會意見交流的平台。當草案提交至城規會，交通、環保、文化、工務等部門與社會各界的意見在此交匯，有助於發現問題並協商解決方案。透過這個平台，我們能更清晰地了解各個街區在發展過程中的需求與潛力。這正是以“街區局部整治”作為澳門都更重要補充思路的立足點。澳門街區密集、歷史文化底蘊深厚且業權分散，難以完全依賴大規模的片區重建。相反，我們應善用城規會討論平台所呈現的資訊，發掘具備條件的小片區，進行“針灸式”的精細化環境優化與活化。

舊區整治強調在尊重原有城市肌理的前提下，透過小規模、漸進式的修補與優化，提升社區生活品質。以飛能便度街為例，既然單一地塊的退縮無法完全解決街道問題，政府或可以此為契機，將規劃視野從“單一地塊”延伸至周邊的“小片區”。透過整合相鄰的公共街道、閒置空間與綠化帶，結合私人地段的發展，進行片區式的環境整治。例如重新規劃該路段的步行系統、優化古樹周邊的休憩空間，並透過街道設計強化三婆廟與益隆炮竹廠的文化氛圍。因此，建議政府與社會各界重視規劃條件圖的延伸價值。當城規會出現如飛能便度街這類具討論空間的草案時，可將其視為啟動“舊區整治試點”的參考。相關部門可主動跨前一步，將這些地段轉化為街區優化的實踐案例，透過跨部門協作，在私人業權與公共利益之間尋求平衡。

總結而言，澳門的都市更新需要宏觀與微觀雙軌並行。宏觀的“城市體檢”有助排除安全隱患，穩固城市發展基礎；微觀的“規劃條件圖”則提供橫向協調的切入點，指引我們在小片區中尋找優化契機。善用城規會的討論平台，精準把握舊區整治的機會，我們便能在保護澳門歷史風貌的同時，逐步打造更安全、宜居且具活力的現代化城市。

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