地總：

    政府設機制主導都更  引資金參與

    【本報消息】“三五”規劃把都市更新列為重點工作。澳門地產業總商會副會長廖沛霖表示，現時都更缺乏誘因及執行機制，單靠業主主體責任，難以完成。建議政府牽頭建立主導機制，以及規劃創造新增價值，鼓勵私人市場資金參與都更。

    樓價跌瓦解都更經濟

    廖沛霖表示，過往多年，社會已就都市更新作大量討論，法律門檻也曾調整，但至今仍缺乏具代表性、可複製的成功案例。該現實問題必須正視，並非居民完全沒有改善居住環境的意願，而是現行模式沒有提供足夠的資金能力、利益誘因和執行機制。

    近年樓價持續下跌，令都更的經濟基礎進一步瓦解。大量舊樓業主年齡偏大，現金收入和融資能力有限，難再承擔大額重建成本。即使部分業主有一定資金，也可能出售物業後，租住或另購其他單位，又或把資金放到更具流動性的方向，不願承擔一個需時多年、成本不確定、少數業權阻礙已足以令都更停頓的重建風險。

    業權分散融資力有限

    因此政府需要改變思維，不能再把都更局限於業主主體責任，也不應理解為“動用公帑資助居民的自有資產”。他表示，政府推動都更，是提升澳門整體城市質素、改善居住環境，以及增強未來城市競爭力所作出的必要投資。倘政府不牽頭建立相應機制，面對業權高度分散、業主年齡偏高，以及融資能力有限等現實情況，業主難憑一己之力完成重建或更新工作。

    現時市場環境，發展商缺乏參與舊區重建的商業誘因。都市更新涉及前期收購、業權整合、住戶安置、拆卸、設計、審批、融資及建築等大量成本，時間跨度長，任何少數業權未能整合，也可能令整個項目停滯。如果重建後只能維持原有地積比和樓宇高度，新增價值不足以創造合理利潤，市場資金自然不會參與。屆時都更只有兩個選擇，一是由缺乏資金的居民自行承擔，二是由政府承擔大部分成本，兩者均不可能支撐全澳龐大的更新需求。

    增加建面換私人資金

    對具備交通及公共設施等承載條件的舊區，政府應在整體規劃下積極研究放寬地積比、建築高度和土地整合方式，讓新增可建樓面創造足以支付補償、補溢價金、重建、融資及公共設施改善的溢價空間。他表示，這不是無條件讓利，增加發展商利潤，而是利用規劃所創造的新增價值，換取私人市場承擔更新成本，加快舊區改善並減輕公共財政壓力。若沒有最基本的經濟誘因，再完善的法律框架和協調平台，也難以令市場真正投入。